الحقوقي/علي العبيدي بعد أحداث عام 2003 وما شهده العراق من انفتاح على العالم  ومن حركة اقتصادية  وتجارية واسعة والتحسن الذي طرأ على دخل الفرد،ما ادى ذلك الى الزيادة في القوة الشرائية للمواطن التي انعكست كذلك إيجابا على سوق العقارات من خلال إقبال المواطن على بيع وشراء الأراضي والدور السكنية ولكن
 إن هذه العملية بالنسبة للمواطن العادي الذي ربما يقبل على هذه التجربة ولأول مرة يكون مشروعا مقلقا ومحفوفا بالمخاطر حيث توجد هناك الكثير من الصعوبات والمزالق القانونية التي يواجهها عند شرائه او بيعه لعقار وان كثيرا من الخلافات تنشأ بين أطراف العقد في العقود التي تبرم لشراء المنازل او العمارات او الشقق او الاراضي وغيرها من العقارات، وهذه الخلافات كما إنها تقع بين طرفي العقد، ومن أمثلة هذه الخلافات ان يمتنع احد الأطراف عن اتمام عملية التسجيل بعد تسلمه عربون البيع او ان يماطل الاخر في سداد المبلغ المستحق عليه كما ان خلافات قد تقع على ريع العقار المباع فترة التسجيل وخلافات اخرى تتعلق بتسليم العقار بعد تسجيله فقد يمتنع او يماطل المالك بإخلائه وقد يكون يسكنه شخص اخر غير المالك يتأخر في الإخلاء،وهكذا فكثير ما تقع نزاعات بين الاطراف في سبيل تنفيذ العقد الابتدائي او تفسيره كما إن نزاعا آخر قد ينشا بين الدلال وبين أطراف العقد حول قيمة الدلالية ولو تصورنا أن شخصا اشترى منزلا ودفع للبائع عربون البيع ثم امتنع وماطل البائع في تسجيل المنزل باسم المشتري فلنا ان نتخيل الضرر والجهد والألم الذي سيعانيه المشتري باللجوء الى المحاكم وانتظار النتائج التي قد تطول ربما الى سنة  او اكثر من ذلك،اضافة الى ما قد يتكبده من خسائر مالية ونفسية، كذلك ان من يخوض هكذا تجربة ولأول مرة تمر على أسماعه مصطلحات وعبارات قانونية كالكشف وتقدير القيمة والرسم وضريبة الدخل... الخ، من هذه العبار ات التي نص عليها قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 وكان لابد من البائع او المشتري التسلح بالثقافة القانونية ولو بصورة وجيزة، ان يتجنب الوقوع في هكذا مخاطر من خلال معرفة بان البيع وكما عرفته المادة (506) من القانون المدني العراقي رقم (40) لسنة 1951 بأنه (مبادلة مال بمال) وما يميز هذا العقد عن بقية العقود هو ان احد أركانه هو (ركن الشكلية) والمقصود بركن الشكلية هو (العقد لا يُعقد إلا بمراعاة الشكلية المقررة في القانون) أي لابد من التسجيل في دائرة التسجيل العقاري المختصة،تبعا لموقع العقار المراد بيعه او شراؤه، اذ بدون التسجيل لا يرتب العقد اي آثار قانونية وإنما يلزم كل من طرفي العقد (البائع والمشتري) بدفع التعويض عن الضرر الذي يلحق بالطرف الاخر جراء النكول (م 1127) من القانون المدني العراقي فقد يتفق المتعاقدان في هذا التعهد على مقدار التعويض وهذا ما يسمى بالشرط الجزائي واذا لم يتفق المتعاقدان على شرط جزائي فان هذا لا يمنع قاضي محكمة البداءة من تقدير التعويض عن الضرر الذي اصاب احد اطراف العقد فلإجراء التسجيل لابد من تقديم طلب التسجيل من قبل المالك (البائع او المشتري) او من قبل الوكيل القانوني الى دائرة التسجيل العقاري المختصة تبعا لموقع العقار وفق استمارة معدة بصورة رسمية لمثل هذا الطلب تدرج بهذه الاستمارة الأوصاف المادية للعقار من تسلسل العقار واسم المحلة ورقم القطعة او المقاطعة ودرج جنس العقار ونوعه ومساحته والنوع القانوني وهذا ما يسمى بفتح البيان وبعد تقديم الطلب يسجل في سجل الواردة كذلك يتم التحقق من هوية المتعاقدين للتثبت من أهليتهم فلابد من ملاحظة اذا كان احد المتعاقدين قاصرا فلا يجوز قبول تصرفاتهم العقارية فيقوم المدير او المعاون المختص بفحص الموانع القانونية المتعلقة بالعقار لان هذه الموانع تمنع اجراء التسجيل كأن يكون هناك حجز واقع على العقار وبعد انتهاء أعمال الفحص واستيفاء الاستمارة شروطها القانونية تحال استمارة طلب التسجيل الى شعبة الكشف لتقوم لجنة الكشف بإجراء الكشف موقعيا وتنظيم محضر الكشف في الموقع وفي نفس اليوم،الا اذا اقتضت ظروف الكشف تنظيمه في وقت لاحق ويجب ان يتضمن محضر الكشف نتائج تطبيق الحدود الواردة في سجل العقار وخارطته أولا، وتقدير قيمة العقار ثانيا ففي الملك الصرف يجري تقدير القيمة على اساس سعر المتر المربع الواحد بعد ذلك تتم إحالة طلب التسجيل ومعاملة البيع (الى دائرة ضريبة الدخل المختصة) بما يفيد عدم مديونية البائع وهذه الحالة تتم استنادا لأحكام قانون ضريبة الدخل أما في ما يتعلق بالبدل والقيمة والرسوم فالأصل هنا أن تستوفى الرسوم من متلقي الحق ففي عقد البيع تستوفى من المشتري وتحتسب الرسوم على أساس القيمة الحقيقية المقدرة للعقار او البدل (ثمن أيهما أكثر).