العلاقة بين قيمة الأرض واستعمالاتها في المدينة

أ.د. المهندس حيدر كمونة

جامعة بغداد

ينظر رجل الاقتصاد على أن قطعة الأرض عبارة عن سلعة يتاجر بها في السوق، لذا فإنها معرضة لقانون العرض والطلب، وطبقاً للنظرية التقليدية فإن السعر يصبح دالة للاستعمال الذي يجعل الأرض منتجة، أي أن الأرض تنتج خدمة لها قيمة ودالة للدخل الحقيقي أو العائد الناتج من تنمية الأرض. وبهذا تعتبر أرض الحضر لها قيمة لأن لها انتاجية كامنة تنتج دخلاً في المستقبل. وهذه القيمة موضوعة على أساس أي شيء يبرره المنمي للأرض ويبرر اقتصادياً المبلغ الذي سيدفعه طبقاً لتخطيط يفترضه لاستعمال وتنمية الأرض.

ويتأثر سوق الأرض في المدينة طبقاً لموقعها في إطار الشكل

العام لاستعمال الأرض وطبقاً لبعض المواقع الأخرى، حيث أن كل قطعة أرض لها علاقة طبيعية مع كل القطع الأخرى. وبهذا فإن مواقع محددة لها قيمة أعلى، مثل مناسبة بعض القطع أكثر من غيرها لاستعمالها في السكن لوجود السوق التجارية والمدرسة ومكان الترفيه وبهذا يكون سعرها أكثر إغراءاً. كما إن قطع الأراضي التي تقع على الشوارع يكون سعرها أعلى نظراً لإمكانية استعمالها لاستخدامات معينة، مثل محلات تجارة المفرد لمناسبة موقعها بالنسبة للسابلة.

يوجد شكل مبسط لوضع هيكل أسعار الأرض في معظم المدن الصغيرة والمتوسطة، وهو أن قلب المدينة أو وسطها الذي يمثله المركز التجاري والحكومي والأنشطة الأخرى تكون أسعار الأرض فيه أعلى ما في المدينة. ويمثل رجل الاقتصاد هذا السعر بجبال شاهقة الارتفاع كجبال - الهملايا - ولما كانت الأسعار عالية جداً لهذا نجد أن استعمالات الأرض فيه تكون مكثفة. ثم إذا خرجنا من هذا القلب قليلاً وجدنا مواقع للصناعة وللأعمال الأخرى وتكون أسعار الأرض لهذه الأنشطة أقل من أسعار الأرض في الوسط ويمثلها رجل الاقتصاد هذا السعر بجبال شاهقة الارتفاع كجبال - الهملايا - ولما كانت الأسعار عالية جداً لهذا نجد أن استعمالات الأرض فيها تكون مكثفة. ثم إذا خرجنا من هذا القلب قليلاً وجدنا مواقع للصناعة وللأعمال الأخرى وتكون أسعار الأرض لهذه الأنشطة أقل من أسعار الأرض في الوسط ويمثلها رجل الاقتصاد بالهضاب - أما المساحات السكنية الواقعة في أطراف المدينة فإن أسعار الأرض بها أقل من السابقة ويمثلها رجل الاقتصاد بالتلال. ولهذا تقل كثافة التنمية على أطراف المدينة حيث تقل أسعار الأرض.

ومن هذه المناقشة يتضح أن أسعار الأرض تقل كلما بعدت المسافة عن قلب المدينة، كما تشير بعض الدراسات أن سعر الأرض يقل كلما زاد موقع الأرض بعداً عن الطرق الرئيسة، وبالطبع أن هذه النظريات يمكن تطبيقها بشكل واضح على المدن الصغيرة. أما عندما تنمو وتكبر المدينة وتتعقد فإن هذه النظريات تتعقد أيضاً كما تتعقد العلاقات بين مختلف العوامل فمثلاً تتغير قيمة الأرض بتغير الاستعمال، وتتغير قيمة الأرض بالمسافة أو البعد، وتؤثر قيمة الأرض على كثافتها، وتتغير كثافة التنمية على الأرض مع الزمن عندما تتغير قيمة الأرض.

ونخرج من هذا كله بأنه يوجد شكل عام للاستعمالات والكثافة والقيمة وهذه العوامل متداخلة ومرتبطة مع بعضها ومع أن هذه العوامل تبدو واضحة إلا أنه توجد عوامل أخرى مرتبطة بالنواحي التاريخية والاجتماعية والاقتصادية تؤثر على استعمالات الأرض.

ويمكن من دراسة التاريخ معرفة سعر الأرض، فالمواصلات مثلاً كانت عاملاً رئيساً في تحديد سعر الأرض في العشرينيات من القرن الماضي في بعض مدن الدول الصناعية. فمنذ البداية نشأت المدن ونمت بشكل نسيج، ولقد تتبعت التنميات عالية الكثافة مسار خطوط المواصلات (السكك الحديدية) وفي الثلاثينيات عندما اخترعت السيارة أثرت في الشكل العام لعمليات التنمية. وأصبحت هذه التنميات منتشرة كانتشار لآلئ العقد المنثور - ثم تبع ذلك ظهور المراكز التجارية في الضواحي.

وتؤثر استعمالات الأرض في المدينة بصورة مباشرة على البيئة السكنية إذ تبلور توزيع المحلات التجارية والحرفية نتيجة للقوى الاقتصادية والاجتماعية دون أن يكون للقيود التنظيمية أثر فعال في منع تغلغل تلك المحلات في المناطق السكنية. إذ أنه من الطبيعي وجود ذلك الاختلاط (أي اختلاط التجارة والسكن) حيث إن ذلك يتبع قانون العرض والطلب. فيوجد مثلاً في المناطق السكنية طلب يومي ومستمر لبعض أنواع المواد والسلع التي يتداولها بعض المحال التجارية (كالمخابز والبقالة والقصابة) فوجود تلك المحال مندمجة مع السكن هو أمر مفروغ منه، ولكن لا يمكننا القول بأن هناك طلباً يومياً ومستمراً لبائعي الموبيليات والمجوهرات والحدادين مثلاً، فوجود هذه المحال مندمجة مع السكن ليس بالضروري، خاصة أن بعض تلك المحال (كالحداد والنجار) يسبب الإزعاج للسكان الذين يقطنون بالقرب منها. هذا ويمكننا التكهن بالأسباب التي أدت إلى وجود الحرف الثقيلة في المناطق السكنية أهمها هو ارتفاع نسب الإيجارات في المناطق التجارية الرئيسة للمدينة وسبب آخر هو قرب مكان العمل من البيت الذي يسكنه صاحب العمل عدا إن تلك المحال تكون فرعية وليست لها صفة رئيسة، وتكون أحياناً مكان عمل فقط حيث لا تباع المنتجات فيها مباشرة وإنما تعرض في المحال الرئيسة المعدة لذلك ولغرض البيع.

وعلى سبيل المثال نجد بأن قيمة الأرض في مركز مدينة بغداد قد ارتفع نتيجة عوامل متعددة يمكن إجمالها بما يلي:

- برزت بعض الفعاليات إضافة إلى السكن مثل المباني التجارية وتجارة الجملة والأعمال والورش والمخازن، والتي ظهرت في فترة لا يوجد للتخطيط الحضري في القطر أية مفاهيم واضحة ولا قوانين رادعة تسيطر على استعمالات الأرض في المدينة.. حيث أن المالك لا يهمه سوى الربح والاستفادة المادية التي يجنيها في حالة تأجيرها كورشة أو مخزن جملة أو معمل صغير بدلاً من استعمالها كسكن. وأدى ذلك إلى تغيير موازنة استعمال الأرض وجعلها ذات استعمالات مختلفة، وهذا أدى إلى تنافس هذه الاستعمالات فيما بينها وسبب رفع قيمة الأرض في مركز مدينة بغداد.

- لقد أدى هذا الاختلاط في استعمالات الأرض في مركز المدينة إلى هجر المالك الأصلي الذي كان ساكناً في تلك المنطقة، خصوصاً أصحاب الدخول العالية إلى منطقة الضواحي وفي نفس الوقت ظهر طلب واضح على تلك المساكن من قبل ذوي الدخول الواطئة وأصحاب المحال التجارية لاستخدامها كورش أو مخازن أو مبان تجارية أو مكاتب وغير ذلك. وهذا أدى إلى تغيير في التراكيب الاجتماعية والاقتصادية للسكان.

- إن الموقع المتميز لمركز مدينة بغداد أدى إلى زيادة الطلب على الأراضي الواقعة فيه وذلك لقربها من جميع الفعاليات والخدمات الأخرى ولسهولة التحرك والانتقال بين أجزائه.

من هنا يتبين أن وجود الحرف والمحال التجارية التي ليست لها علاقة وثيقة بالمناطق السكنية ليس لإيفاء متطلبات تلك المنطقة ولكن لأسباب اقتصادية سلبية. لذا فإن وجود تلك المحال في المناطق السكنية شيء غير طبيعي ومفتعل، وهنا يجب تدخل القوى التنظيمية لفصل تلك المحال عن السكن وإيجاد أماكن ملائمة لها.

هناك علاقة وثيقة بين الأرض كعاملاً اقتصادياً والتطور الاقتصادي للبلد، وذلك لأن قيمة الأرض واستعمالاتها يؤثران على عملية التطور الاقتصادي الذي يكون مصحوباً بالتصنيع والتحضر العالي وكلاهما يؤثران على قيمة الأرض واستعمالها. إن أي بلد يمر بمرحلة تطور في اقتصاده في مجالات التصنيع والعمران وغيرها سوف تتزايد طلباته على الأراضي المخصصة لتشييد المدارس والأبنية الصحية والخدمية والشوارع ومواقف السيارات والمباني العامة وغيرها.

إن زيادة الطلب على الأراضي المخصصة للفعاليات الأخرى في حالة عدم وجود تخطيط للمدينة.

هناك ناحية أخرى تجاهلتها الأنظمة المعمول بها وهي عدم اعتبار عامل الاهتزاز حيث ظهر أن هناك بعض الأمراض العصبية التي يكون لهذه الاهتزازات دور في حدوثها. كما إن هناك عاملاً آخر قد أهمل أيضاً وهو حركة التحميل والتفريغ مما أدى إلى وجود المستودعات في الشوارع الرئيسة مما يؤدي إلى الضجيج وعرقلة السير في هذه الشوارع خاصة في المناطق القريبة من مركز المدينة.

إن اصحاب العقارات والأراضي لا يهمهم طريقة استعمالات الأراضي وإنما يستغلون الفضاء لأجل الحصول على أكبر كمية من الربح للعقارات التي يملكونها، سواء عندهم ما إذا استعملت البناية للسكن أو المكاتب أو خليط بين الاثنين. فنجد الخياط بجوار عيادة الطبيب ومكتب المحامي والمهندس والبقال والورشة، وكل هذا في بناية واحدة، ويحدث هذا الخليط في استعمال الأراضي في وسط المدينة، حيث الإغراء التجاري. فنجد أن كل طابق في البناية فيه استعمال يختلف عن الطابق الذي يليه فهناك المحال التجارية والمقاهي على اختلاف أنواعها في الطابق الأرضي للبناية كما قد يحتل الطابق الأول المصانع الصغيرة مثل الأحذية والمحافظ ومكاتب تجار الجملة وإلى غير ذلك. وتشغل الطوابق الأخرى عيادات الأطباء ومكاتب المحامين والمهندسين ومكاتب الأعمال التجارية، ونجد أن الطوابق العلوية مشغولة لغرض السكن.

سوق الساعات تشهد انجماداً كاملاً مع حرارة الجو!! والبعض يأمل بتحسن سوق الساعات بعد تسلم العراقيين السيادة

      سناء النقاش

تصوير نهاد العزاوي

قالوا قديماً في الامثال (الوقت كالسيف ان لم تقتله قتلك) والقتل هنا لا يعني الموت بل يعني الحياة والحركة والعمل، ومن هنا  تسابق الناس على اقتناء مختلف انواع الساعات الكبيرة والصغيرة اليدوية والتي تعلق على الصدر، ووضعت الساعات الكبيرة في الساحات العامة..

ولكننا بفعل الاحداث الاخيرة والانفلات الامني والازدحام المستمر في الشوارع هُدر وقتنا حتى ضاعت قيمته الفعالة وقيمته الانتاجية.

وغدت الساعة مظهر من مظاهر الترف والزينة لدى البعض وليس لضبط الوقت والعمل والانتاج والنشاط.

يقول السيد حسين فخري جواد الساعاتي وهو من أشهر بائعي الساعات في العراق اذ هو حفيد جواد الساعاتي:

عملت عائلتنا في تجارة الساعات منذ حوالي 60 عاماً وتوارثها الابناء عن الآباء وقد استوردنا كل العلامات العالمية في الساعات، وعشنا عصرها الذهبي ولكن سوق الساعات بدأ بالانحسار بسبب دخول الساعات الكويتية، فتجار الكويت جلبوا أردأ أنواع الساعات فيما بثوا العديد من الوسطاء لشراء الساعات السويسرية الاصلية واليابانية وتحويلها الى الخارج فالساعات اليابانية هُربت الى ايران فيما هُربت ساعات لونجين ورولكس وبياجيت الى الاردن ومن ثم الى أوروبا!!

والساعات القادمة من الكويت بشكل خاص والخليج بصورة عامة رخيصة ورديئة تباع بأسعار من 3000 دينار الى 15 الف دينار، فيما نجد ان سعر ساعة رادو يصل الى 300 دولار، وهكذا فهذه الساعات غالية فلا نجد من يشتريها والعمل في مجال الساعات اليوم خسارة كبيرة وما ابقاني أعمل في هذه المهنة هو حبي لها وان المحل الذي اعمل فيه ملك ولا ادفع ايجاراً وقد اعتمدنا في الفترة السابقة ولدي مواد احتياطية لآلاف الساعات ولكن حتى التصليح توقف الان.

في محل ساعات البناء في شارع السعدون التقينا السيد قاسم محمد البناء وكان يقوم بتنظيف المحل بيده اذ ان العمل متوقف، يقول قاسم:

كانت السوق العراقية الى حد عام 1990 من افضل الاسواق العالمية في تجارة الساعات الجيدة والمواطنون يقتنونها اذ ان سعر الدينار العراقي كان يصل الى ثلاثة دولارات ونصف اما بعد الحصار فقد تدنى سعر صرف الدينار فأصبحت الساعة الجيدة حسرة على المواطن.... لذا فسوق الساعات الان تعبان جداً، ولكنا نأمل بعد تحسن سعر صرف الدينار العراقي وتسلم العراقيين السيادة وبداية حملة الاعمار ان الحياة الاقتصادية سوف تتحسن وسيتحسن معها سوق الساعات، فأجمل الهدايا في الساعات ويحتاجها الصغير والكبير وكل من لديه دوام. انه امل لعله يتحقق.

 تقرير عربي: خطة اقتصادية مصرية لخفض نسبة الفقراء الى 5%

القاهرة ، مصر ( CNN) -- تسعى مصر إلى زيادة الناتج المحلي الإجمالي ليصل إلى 498 مليار جنيه، إضافة إلى رفع معدل النمو الحقيقي للاقتصاد المصري إلى خمسة بالمائة خلال العام المالي 2004/ 2005.

وقال وزير التخطيط المصري، عثمان محمد عثمان، إن خطة التنمية الاقتصادية الجديدة، تهدف إلى زيادة نسبة الاستثمارات بالنسبة للناتج المحلي من 16.7 بالمائة إلى 1. 17 بالمائة، لتصل إلى 85 مليار جنيه، أي بزيادة نحو عشرة مليارات جنيه عن العام السابق.

وأضاف يقول إن البعد الاجتماعي للخطة التي بدأ العمل بها اعتبارا من نهاية حزيران الماضي، يحظى باهتمام كبير، إذ يؤّمل أن يتم خفض نسبة الفقراء إلى أقل من خمسة في المائة من السكان، والوصول بالأمية الى أقل من 10 في المائة، إضافة للوصول إلى الاستيعاب المدرسي الكامل لمن هم في سن الدراسة الإلزامية في التعليم قبل الجامعي، وفي التعليم العالي إلى 45 في المائة.

وأكد أن الحكومة ستعمل على الارتفاع بفائض حساب العمليات الجارية إلى حوالي أربعة مليارات دولار في نهاية الخطة الجديدة، أي بزيادة حوالي مليار دولار عن العام السابق، وزيادة معدل نمو الصادرات السلعية إلى 8.2 بالمائة وخفض الواردات السلعية إلى 3.3 بالمائة، مما يدعم الاستمرار في انخفاض عجز الميزان التجاري، وزيادة فائض ميزان الخدمات، وتحقيق الاستقرار النسبي في سعر صرف الجنيه مقابل العملات الأجنبية الأخرى.

وأوضح وزير التخطيط المصري أن تحسين مستوى معيشة السكان يعد محورا مهما في خطة التنمية، مشددا على أن الخطة تهدف إلى رفع متوسط نصيب الفرد من الناتج المحلى الإجمالي إلى 7119 جنيهاً خلال العام 2004 / 2005 مقابل 6628 جنيهاً للعام السابق.

وتابع يقول إن الخطة تهدف الى العمل على توفير 600 ألف فرصة عمل جديدة، تتضمن 150 ألف فرصة عمل ببرنامج التوظيف الحكومي، الذي بدأ تنفيذه بالفعل، مما يساعد على خفض معدل البطالة إلى 9.3 في المائة خلال خطة هذا العام.

ويذكر أن إجمالي النفقات في الموازنة العامة لمصر 177.4 مليار جنبه، أي بزيادة 11.2 في المائة عن العام السابق.

ارتفاع ايرادات عمان لأكثر من 3 مليارات دولار خلال الاشهر الاربعة

أظهرت احصاءات عمانية ان ايرادات سلطنة عمان بلغت خلال الاشهر الاربعة من العام الحالي نسبة ارتفاع قدرها 5.2 في المائة حيث بلغ الاجمالي حوال 1238.8 مليون ريال عماني (3.058 مليار دولار) مقارنة بـ1178.1 مليون ريال خلال نفس الفترة من العام الحالي.

وذكرت النشرة الاحصائية الصادرة عن وزارة الاقتصاد الوطني ان ذلك يرجع الى ارتفاع ايرادات السلطنة من الغاز الطبيعي حتى نهاية شهر نيسان من العام الحالي بنسبة ملحوظة قدرها 37 في المائة حيث بلغت مليون ريال مقارنة بـ10 ملايين ريال خلال نفس الفترة من العام الماضي اضافة الى ارتفاع ايرادات الرسوم الكمركية بنسبة 10.7 بالمائة.

وقالت ان ذلك يرجع الى الاتفاع الايرادات الرأسمالية حتى نهاية نيسان من العام الحالي بنسبة 22.2 في المائة حيث بلغت 2.2 مليون ريال مقارنة بـ1.8 مليون ريال خلال نفس الفترة من العام الماضي ودخول ايرادات الغاز المزال والمكثفات النفطية ضمن قائمة الايرادات خلال العام الحالي لتصل قيمتها خلال الاشهر الاربعة الاولى من نفس العام 126.2 مليون ريال. وأشارت الى ان صافي ايرادات السلطنة من النفط خلال الاشهر الاربعة الاولى من العام الحالي سجلت نسبة انخفاض طفيفة قدرها 0.7 في المائة حيث بلغ الاجمالي 826.7مليون ريال مقارنة بـ868.5 مليون ريال، وكذلك انخفاض ايرادات ضريبة الدخل على الشركات بنسبة 4.7في المائة حيث بلغت 42.7 مليون ريال مقابل 44.8 مليون ريال، كما انخفضت الايرادات الاخرى بنسبة 26.6 في المائة حيث بلغت 174.7 مليون ريال مقارنة 238 مليون ريال عماني خلال نفس الفترة من العام الماضي وأوضحت الاحصاءات ان اجمالي الاتفاق العام للحكومة قد شهد خلال الاشهر الاربعة الاولى من العام الحالي ارتفاعاً بنسبة 13.2 في المائة حيث بلغ 1040.8 مليون ريال مقارنة بـ739.4 مليون ريال خلال نفس الفترة من العام الماضي. وقالت الاحصاءات ان الارتفاع في الانفاق العام جاء نتيجة ارتفاع المصروفات  الجارية بنسبة  قدرها 24.4 في المائة حيث بلغت 756.1 مليون ريال مقارنة بـ607.8 مليون ريال اضافة الى ارتفاع المصروفات الاستثمارية بنسبة 54 في المائة حيث بلغت 274.9 مليون ريال مقارنة بـ178.5 مليون ريال.